Passoires thermiques : comment les reconnaître et quelles sont vos obligations ?

Une passoire thermique, aussi appelée passoire énergétique, désigne un logement dont l’isolation est considérée comme insuffisante. Cela signifie des déperditions de chaleur importantes qui sont identifiées notamment au travers d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) médiocre. 

Ainsi, un bien entre dans la catégorie des passoires thermiques s’il appartient aux classes F ou G du DPE : les classes les plus basses. Ces logements consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage et la climatisation, impactant les factures comme les occupants de plusieurs manières :

• Factures élevées : une consommation d’énergie excessive pèse lourd à long terme sur le budget des ménages.
• Confort réduit : murs froids, courants d’air, condensation et difficultés à chauffer correctement le logement sont fréquents.
• Valeur immobilière dépréciée : les passoires thermiques sont moins attractives pour les acheteurs et locataires.

Obligations légales : en tant que propriétaire, vous devrez respecter des normes énergétiques de plus en plus strictes à l’avenir.

Plusieurs indices peuvent vous aider à deviner qu’un logement est une passoire thermique. Certains signes sont évidents, d’autres demandent une évaluation plus technique. Néanmoins, voici quelques indicateurs faciles à vérifier :

1. Factures énergétiques anormalement élevées : si vos dépenses de chauffage et d’électricité sont supérieures à la moyenne, cela peut être dû à une mauvaise isolation.
2. Inconfort thermique : des murs froids, des courants d’air ou un sol glacé sont des signes évidents d’un logement mal isolé.
3. Humidité et condensation : la présence de moisissures ou d’humidité sur les murs et les fenêtres, notamment dans les coins, est souvent liée à une isolation insuffisante.
4. Fenêtres et portes anciennes : des menuiseries en simple vitrage ou des cadres usés laissent facilement s’échapper la chaleur et augmentent considérablement les déperditions thermiques.
5. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) défavorable : un classement F ou G sur votre DPE confirme officiellement que votre bien est une passoire thermique.

💡 Bon à savoir : Un DPE récent réalisé par un professionnel certifié reste la méthode la plus fiable pour évaluer la performance énergétique de votre maison.

Urgence climatique oblige, les nouvelles réglementations imposent désormais aux passoires thermiques certaines règles, spécialement à la vente ou à la location. Explications.

Les obligations pour les propriétaires bailleurs

Depuis plusieurs années, la législation française durcit les conditions de location des logements classés F et G :

• Depuis janvier 2023 : les logements les plus énergivores (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être loués.
• À partir de 2025 : interdiction de louer les biens classés G.
• À partir de 2028 : interdiction de louer les biens classés F.
• À partir de 2034 : l’interdiction s’étend aux biens classés E.

Les propriétaires doivent donc effectuer des travaux de rénovation énergétique avant ces échéances pour éviter de voir leur bien retiré du marché locatif.

Obligations à la vente d’une passoire thermique

En cas de vente d’une passoire thermique, la transparence est de mise :

• DPE obligatoire : avant la mise en vente, le propriétaire doit fournir un DPE valide mentionnant la classe énergétique du bien.
• Mention dans l'annonce : la classe énergétique doit figurer clairement sur l'annonce immobilière.
• Diagnostic complet : un diagnostic technique détaillé peut être exigé par l’acheteur.

Travaux de rénovation énergique obligatoires pour les passoires thermiques

Pour conserver la possibilité de louer ou vendre un logement mal classé, des travaux de rénovation énergétique peuvent être imposés. Ils incluent généralement :

• L’isolation thermique des murs, sols et plafonds.
• Le remplacement des systèmes de chauffage obsolètes (chaudière avec mauvais rendement par exemple).
• Le changement des portes et fenêtres isolantes, souvent l’une des premières sources de déperdition de chaleur.

Sanctions encourues

En cas de non-conformité, les propriétaires s’exposent à :

• L’interdiction de louer leur bien.
• Des amendes pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros.
• Une dépréciation importante de la valeur immobilière en cas de vente.
  

Pour sortir du statut de passoire énergétique, une seule solution : envisager des travaux adaptés. Certains sont plus “rentables” que d’autres et doivent être considérés en priorité.

Améliorer l’isolation thermique

L’isolation est la clé pour limiter les pertes de chaleur. Elle peut être réalisée sur plusieurs parties de la maison :

• Les murs : l’isolation par l’intérieur ou l’extérieur réduit les déperditions de chaleur à travers les parois.
• Les toits et combles : souvent négligées, ces zones représentent pourtant jusqu’à 30 % des pertes thermiques d’un logement.
• Les sols et planchers : une isolation adaptée empêche le froid de remonter par le sol.

Optimiser le système de chauffage et améliorez la ventilation

Installer un système de chauffage moderne et performant permet de chauffer efficacement tout en limitant la consommation énergétique. Optez pour :

• Une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation.
• Un chauffage électrique nouvelle génération pour les petites surfaces bien isolées.

Installer une ventilation mécanique contrôlée (VMC) peut s’avérer pertinent, ce système assurant un renouvellement constant de l’air tout en évitant les problèmes d’humidité et de moisissures. 

Les portes et fenêtres anciennes sont bien souvent la principale cause de déperditions thermiques dans un logement mal isolé. Investir dans des fenêtres à double vitrage ou triple vitrage permet de réduire les pertes de chaleur de manière significative.

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